中国地产达到什么样的条件会崩盘,金融门外汉
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财政部长亨利保尔森和美联储主席伯南克有一段对话,注意,以下对话不是段子和笑话,是真实存在的历史对话。

到这里为止,其实Burry的戏份到后面就不多了,完成了交易之后剩下的只是坚守和等待采摘果实。不过这只是因为他天才的判断和独特的性格所带给他的果断,这种天才人人都爱,但是电影的情节按这样是进展不下去的,还是需要普通一点的凡人。

那么如果2007年美国房价崩盘,是中国政府在救市,政府会做出什么举动来呢,我们来假设猜想一下:

所以结论是,这当然是一部好电影。

2)对雷曼兄弟、贝尔斯登、华盛顿互助银行等公司进行债转股,不允许债权人逼债,债务转化为股票,解决企业困境,维护经济稳定。


首先,美国除了正经房贷之外,还是有次级贷这种东西的,20%的首付,贷款人有正经工作和稳定月收入称之为优质贷款。5%首付甚至零首付,没有正经工作,月收入不稳定的贷款,称之为次级贷款,次级贷款风险更大但是利率更高,由于次级贷款的存在,很多不合格的人也买到了房子,有的投机者甚至零首付买了四五套甚至更多,因为美国是市场经济,不存在限购限贷。

Jared从同事那里得知有人在做空房地产市场后,通过分析认为是可行的,是非常大的机会。但是没人相信他,直到误打误撞的遇到了Mark的基金公司。

从1970年开始,经过三四十年的膨胀,到了2006年,全美房贷CDO产品,里面90%的房贷都是由BB和B级垃圾次级贷款组成,A和AA级优质购房者只占据10%不到,但是整体产品的评级,依然是AA级和AAA级,金融市场认为不存在任何风险。

这样很容易的可以推断:房贷违约率即将大幅上升,房价即将开始下跌。Mark完成调研后,认为房地产泡沫已经到了非常严重的阶段,果断的开始做空房贷证券。

这个时候市场依旧在担忧,一拨人说你这个也就是BB级,看起来依旧不靠谱啊,我是养老基金啊,我不敢负担任何风险,我也不想要很高的收益,我求稳定。但是另一拨人说,嗯这个看起来风险虽还是不小,但是还凑合了,你如果给我一个较高的收益来覆盖掉这个风险,我觉得这个产品还能买。CDO产品的另一个核心概念出炉了,把产品分层结构化,他把整个产品拆分成优先、夹层和劣后。

时间回到上世纪70年代,当时金融市场不怎么景气,就是卖卖保险、帮人买买股票,这时候一个叫Lewis Ranieri的银行家想了一个点子,把个人住房贷款包装成证券去销售。

所有的人都不认为美国房贷会崩盘,上到美联储主席,下到一个社会底层人员,都非常乐观的认为美国房地产市场只存在上涨和上涨途中的回调。在2005年做空美国房地产市场的第一人对冲基金经理M,因为2年持续不断的亏损差点被投资人撤资逼得清掉手中的空头头寸CDS,他在美国房地产崩盘前夕,整个基金已经处于崩溃的边缘,如果美国房地产再晚3个月崩盘,那么持有大量空头头寸的他,就会悲剧的被强平在崩盘的前夕。

组合CDO,CDO的平方甚至N次方。这个概念就相当于,不同的CDO,可以相互包容相互担保,从而以有限的MBS衍生出无限的CDO来。这样说起来很玄乎,电影里举了个例子我觉得挺好,A和B打牌,C和D赌A和B的输赢,E和F赌C和D的输赢,无限衍生,实际上真正赌博的只有A和B,但是可以有无数人参与进来,而且赌局的大小还和A和B的牌局没多大关系,这就恐怖了吧。

于是CDO的第三个概念出炉了,债务担保,为了让劣后放心购买,投行找来了担保公司,给整个CDO产品做担保,每年支付一定的保费,然后如果出现违约,由担保公司进行赔偿,等同购买了一份保险,也就是给劣后再找了一个劣后,把劣后的风险降低到了夹层的地步,然后收益分一部分给保险公司。

格林斯潘:任期跨越6届美国总统的联邦储备委员会主席,“经济沙皇”“美元总统”。

于是美国政府救市了,用纳税人的钱给华尔街兜底,注入了7000亿美金来收购银行资产来避免银行破产。7000亿美金是什么概念大家知道吗,2008年金融危机前夕,美联储的资产负债表仅为一万亿美元左右,美联储上哪掏7000亿美元来收购银行资产,于是被迫进行了大规模的量化宽松,大笔一挥美联储负债从1万亿变成1.7万亿,多出的7000亿美元收购银行、保险公司、投行来形成自己的资产,资产负债表做平了,等同于凭空多发了7000亿美金,这么大规模的印钱肯定是有巨大后遗症的,为了避免后遗症影响美国经济,让美国经济平稳落地,美国患上了吸毒一样的印钱依赖症,量化宽松时代开启,到了2017,美联储资产负债表已经高达4.5万亿,是08年之前的4.5倍。

第一个发现危机并展开行动的人:

CDO的核心运行思想是,只要投资足够的分散,那么总体收益是可控的,比如我购买一个单独的债券,如果他的违约概率预估是5%左右,那么他就是垃圾,为了多那么一点收益就冒5%的本金全丢的风险,我宁可去买国债。但是如果是成千上万个这种债务组成,那么他们在同一时间违约的概率就是0,每时每刻都有人在违约,但是违约只是极少量的,这部分损失只对冲掉收益的一部分,那么这么一个资产包,他的稳定性和可靠性就大幅增强了,一堆垃圾B级级垃圾债务加少量A级和AA级优质债务组成的资产包,可以把整体产品评级提升到BB级甚至BBB级评级。

这些鲜明的反差都透露着美国金融市场、华尔街的残酷与狡诈,透露着下层民众的无辜与弱小。电影里饰演各路做空者的大咖们,用他们出色的演技展现出了这些做空者在面临压力时的无助、愤怒。

整个美国房贷市场,合计是5000亿美金的规模,即便12%违约率,哪怕收回的房子拍卖价值为0,极限损失不过600亿美元,这点损失对美国经济来说不过是挠痒痒,为什么会连锁引发美国金融危机大规模银行破产呢。

CDO(担保债务凭证),金融行业里天才的创造,比较复杂,我就以房贷证券市场上的CDO来进行说明。以网上找的一张图为例来解释下,我是银行,手上有很多评级是B级(美国金融市场上的评级从优到劣是AAA-AA-A-BBB-BB-B-B-CCC-CC-C-...)的MBS,可能由于评级太低了不好卖,没关系我把它们再进行打包组成一个资金池,然后提炼出一个分层次的对应不同需求投资者的CDO,风险从上至下递增,相应收益率从上之下递增,然后赔付的话从下向上赔付。

4、中国地产怎样才会崩盘

前面提到,Burry发现2001年美国互联网泡沫破灭后,硅谷的房价不降反升,从经济学角度看,互联网泡沫破裂,而互联网中心硅谷的住房需求肯定会下降,相应的房价应该下降才对啊。那么原因是什么?再引入金融市场就可以很容易的理解了,在互联网兴起前,美国实体经济就开始下滑,资本开始顺应互联网的发展进入到互联网行业,主要是在股票市场上,也导致了互联网相关的股票非理性增长。而互联网泡沫结束,受到重创的投资者们自然希望转向投资更稳定的金融产品,这时就转向了房贷证券市场。资本是具有流动性的,向利性的。

由于这20万亿债券的基石是5000亿的房贷市场,那么当房贷崩溃后,这20万亿也跟着崩溃了,所有人都赚大钱的假象积累的后遗症,这一天统一爆发了,导致的损失高达7000亿美金,这根本不是华尔街可以承受的,所以美国保险公司、投行、大型银行接二连三的破产,如果政府不加以挽救,整个美国的金融体系会直接归零,没有金融体系的运转,美国工业会陷入停顿,融资难度会激增5~10倍,从而会导致美国实体经济的崩溃,然后进入世界末日,美国政府和美国平民陪着华尔街一起完蛋,这就是2008年金融危机。


那么是不是购房者是傻帽呢,所有人的盈利都是他来支付的,不是,购房者以5%的利率借了房贷,假设房子平均年涨幅8%,购房者也发财了,于是再度皆大欢喜。


算盘打的很精明,但是市场也不傻,你知道那都是垃圾贷款,我也知道啊,我为什么要买你银行发出来的这种垃圾,风险太大我不愿意,于是出炉了一个CDO产品。

时间来到2005年3月的一天,华尔街一家基金公司的办公室里,我们的主角之一Michael J.Burry,(我查了下资料,电影描述和现实中的基本一致,真是一个活在现实世界的电影主角啊。独眼、自闭,在成为基金经理前是个医生,但是到了金融领域就是不折不扣的天才)发现了一个很奇怪的现象,2001年美国互联网泡沫破裂后,硅谷的房价不降反升,再结合到近年来房价不断上涨、整个房地产市场以及房贷证券市场火热的现象,他决定做一些探索。

然后,美国是市场经济,土地私有,政府不管,如果不是最后导致了美国经济的崩溃,你房产价格就是跌到0政府都不会插手的,谁敢救市国会直接喷死你浪费纳税人的钱然后弹劾你下台。中国市场是政府坐庄,土地国有,土地和房产价格下跌对政府而言不仅仅是影响经济的问题,还对切身利益造成了巨大的损失。

此外电影中还有另外一队做空人马,Charlie Geller和Jamie Shipley,两个来自农村的小伙子,他们自己创业开了一家小型基金公司,专门做那些小概率事件的的期权,从概率上你可以理解为热衷于买彩票期望中头奖。但事实上他们就做成了,从11万美元做到了4000万美元。在前银行交易员Ben Hockett的帮助下,也加入了做空行列。

在这个多空赌局上,和空头对赌的人是美国所有的大银行、投行和保险公司,以及美国政府。空头是渺小的,多头是强大无比的,你永远无法知道你的对手会做出什么事情来干涉市场。

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那么中国地产崩盘的时候,政府会出台什么政策,你想得到吗?只要稳住价格5年,按每年通胀5%来计算,25%的泡沫就被挤出去了,原来高的不合理的价格说不定就合理了,出台政策的可能性太多了。

说到这里,其实电影里因为主要是从金融圈的角度来切入,对宏观经济的背景介绍的很少,但其实这是房地产泡沫产生乃至次贷危机爆发的重要因素。下面将补充说明一下:

因为MBS可以创造出CDO,那么CDO可以创造出新的CDO,简单的说,我购买了一份CDO,我拥有了这个债权和收益,有了稳定的现金流,那和房贷有什么区别呢,那么我把买的一堆CDO份额打包在一起,是不是也是一份债权池?那么找一个保险公司担保,把他当成一个新的CDO去卖行不行呢,如果卖出去了,我大幅度降低了我的风险,也能获得多份收益,总体收益率是超过我单独持有原始CDO的。

奥门威尼斯网址 ,强调一下,CDO和MBS很大的一个区别是,MBS的标的物都是抵押资产,例如房产。而CDO的标的物可以是一堆债券及各种金融产品。

但是市场上资金的主要来源还是大资金,他们偏好的是稳定收益,优先份额很快被抢购一空,劣后份额的市场也是有限的,你发的实在太多,最后卖不出去,没有劣后做支撑,光有优先也没用,整个产品无法发售。

从中小投资者角度来看,他们所看到的产品是银行客户经理、基金客户经理给他们的一长串的项目和数值,也许就包含着大量类似于次级贷款这样的"dogshit",但是他们具有分辨出来的能力吗?他们的信息来源是机构评级、客户经理的鼓吹、关于行业大趋势的新闻,而这些可能都是假的。他们得到的信息要么落后,要么虚假,所以在灾难中他们没有任何反抗和降低损失的方式,只有等待灾难降临。

原因只有一个,房价一直在涨,如果房价静止不动,那么收益是均衡的,有人获得了超额的收益风险比,就必定有人获得了超差的收益风险比,你的高收益低风险一定是建立在他人的高风险低收益身上的,如果人人都平等风险收益条款,那么整个链条就不可能存在。但是如果房价在涨,那么签署人人权责平等的条件,就有可能实现这一个链条。

《大空头》是一部传记剧情片,从金融从业者尤其是做空者的角度描述了次贷危机发生的原因和过程,当然这形容的有点干巴巴,从电影娱乐性上讲,这是一个讲述了一群所谓主流圈子以外的怪才在嘲笑、质疑中挑战整个美国金融系统的故事。

整体风险的确非常小,加上保费的诱惑,保险公司同意了,有了大型保险公司的担保,除非保险公司破产,否则你一分钱损失不会有,加上产品自己本身就很靠谱,那么这个CDO产品还有什么可担心的吗?没有了,评级直接上升为AAA,和国债平齐,然后很快就再度销售一空。

不管老板认为有多么荒谬,Burry马上就开始行动了。事实上当时市场上就没有适合做空房产证券的产品,于是他请金融机构用CDS(信用违约互换)给他设计了一款产品。只要房贷证券价值下跌不能如约偿付,那么投行将赔钱给Burry。

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同时为了保证房地产市场崩溃投行可能无力承担赔偿的情况,还作出约定,除了购买CDS的保费,如果期间房贷证券继续涨价,因为标的资产提高,Burry还需要每月付出溢价。

1、什么是抵押贷款证券化MBS

必须得告诉你,这是一部充满了‘fuck’和‘shit’的电影,注意嘴型

3、金融衍生品是否是万恶之源

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1)房价暴跌的区域停止供地,立法禁止居民私有土地进入房地产市场,私人持有的土地属性只能是农业生产用地,不允许建房,如果要转化属性为住宅用地,需要住建部批准。禁止开发商下调开盘价格,如果随意下调,将会取消预售证。

在利益驱动下,逐渐有次级贷款出现,次级贷款是指信用度低、贷款利率低、违约率高的住房贷款。在过去,次级贷款根本不可能出现,因为贷款人通过不了银行的审核,但是在MBS出现后,风险被分摊了,银行乐于去赚手续费因为有人愿意买单,贷款越多=卖的越多=赚的越多。到了现代,实际上次级贷款所占比例已经非常大了。但是投资者不是傻子啊,风险这么高买的时候不会考虑吗?那就要介绍介绍CDO了。

3)号召外国偷渡进城务工农民工们买房,号召移民买房,买房送绿卡,给上户口。

关于电影及次贷危机的思考,我印象最深的有2点:

中国的首付贷是个黑市,数据查不到,官方都没有数据何况我,但是可以肯定的是,由于无法见光,露头就被监管打,所以规模不会很大,所以占据房地产市场的份额应该很小。

这个点子有两方面好处,一方面房贷稳定啊,再当时断贷的情况非常少,将多笔房贷组合到一起做成产品,将会大大降低风险率,同时收益也不错;另一方面对于贷款的银行而言,将贷款包装成证券产品卖出去后可以很大的改善现金流,例如我贷一笔住房贷款100万美元,利息20万,然后我把这笔贷款做成证券产品卖出去,自己提取5万的手续费,购买产品的投资者可以得到15万收益。这样我贷出去的100万提前拿回可以进一步做其他投资,而且还得到了5万的手续费收益。

很多人把金融危机归罪与美国的金融衍生品,认为如果不是那20万亿的衍生品债务,区区5000亿美金房贷崩盘,不足以动摇美国根基,假设没有衍生品,这种程度的波动政府完全可以不加理会。


还有一个疑问是,上面这一套房贷-MBS-CDO-CDO^n的金融链条,每一个人通过衍生品的合同约定,都降低了自己的风险,获得了更高的收益风险比,但是从整个全国盘子来看,总的盈利就那么多,不管夹了多少层银行、投行和保险公司,最终收益都来源于房贷的月供,中间夹杂的分食链条越多,收益越稀薄,为什么会出现所有人都受益的情况出现,这不符合经济学常识啊。

信息不对称是一切经济危机的根源

投行为了说服保险公司,列出了风险分散的数学模型来证明这类资产配置风险极低,何况房价一直在涨,即便有人还不起房贷违约了,我们还可以收回房子进行拍卖,损失是很小的,全美房子大规模断供这是不可能的小概率事件,为了表达信心,我们每个产品,自己投行都会认购一部分劣后以表示我们对自己产品可靠度的绝对信任,标准普尔和穆迪等评级机构也说,经过他们的评估,这些MBS整体风险极小,只给个A或者AA是怕他们嘚瑟,不然直接给AAA了。

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住房贷款属于极优质无风险贷款,不过利差也非常低,但是银行的资金是有限的,赚不了什么大钱,属于正统业务赚点安稳钱。所以这个时候有位银行家发明了MBS,一个划时代的发明。

下面我将以电影主线来开展讲述:

什么是MBS,简单的说,银行发放了很多住房贷款,成千上万个住房贷款组成了一个庞大的资产池,每个月可以获得稳定的月供现金流,而且可靠度非常高。那么好,我把这个资产池打包在一起组成一个产品卖出去,把现金流的收益分配给认购者,然后银行收取认购费和每年的管理费,更关键的是,这种产品是可以证券化的,极大的降低了认购门槛和销售难度。

好吧,循环来了,房价上升,投资热情更加剧烈。至于风险?反正机构评级又高,市场行情这么好,专家们都说还会涨,没半点负面风声的情况下为什么不趁着机会赚钱?大家都是自认精明的,大不了看见涨价快到头了再出手罢了,大家都认为自己能够抓住那个拐点,认为就算下滑也有个过程,只要不出现断崖式崩塌,亏也亏不到哪里去。于是房地产泡沫就在这种投资增加——伪需求增加——房价上涨这种循环中不断越滚越大

一本科普书中,每多一个公式,读者减少就会一半,今天我写了如此复杂的金融概念理论,不知道会少多少读者,不过我觉得是精华,大家可以没事读一读,顺便推荐一个纯科普类的金融危机电影《大空头》,我觉得讲的也很不错。

我们从房贷交易的最初概念来推导,购房者用信用换来贷款,以在未来付出更多的代价换来提前享有住房。所以无论围绕住房贷款的金融市场有多大,它们最大的收益来源应该就是购房者在未来能够偿还的利息,当然是要扣除房地产泡沫之后的。

但是美国就那么大,房屋是有限的,优质贷款人也是有限的,MBS产品依旧好卖,但是由于房贷发不出去,所有已经很难获得新房贷来组成新的产品,你没产品卖了。这让赚了大钱的银行很不满。为了能发放更多的房贷来,银行开始逐渐降低购房者的门槛,到了2005年左右,房贷的发放门槛首付仅仅只有5%,甚至是零首付,工作收入也基本不予核实,你来申请我就发,这样的贷款,称之为次级贷款,因为他们可靠性差,但是合同约定的利率更高。

Burry找了各大投行,根据电影中的信息,一共买了13亿的房贷证券CDS。看到这里不禁感受到华尔街的残酷,至要你心甘情愿的掏钱,什么产品我都能卖,只有利益没有善恶。而事实上,结局是一种无声而残忍的嘲讽。

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